재작년 주택을 구매할 때 주택담보대출을 정부에서 제공하는 특례보금자리 대출을 받았었는데요.
제가 받았던 특례보금자리대출은 중도 상환 수수료가 없어서 높은 금리임에도 불구하고, 낮은 금리의 대출이 가능하지면 그때 갈아타자는 마음으로 특례보금자리 대출을 진행했어요.
당시 4.65의 높은 금리로 대출을 받게 되어 대출 상환 후 1년이 지나서 낮은 금리의 대출인 카카오톡, 토스 등에서 대출을 갈아타려고 했습니다.
대환 후 대출을 갈아타기 하려고 알아봤더니 아예 조회가 안되는거예요.
분명 특례보금자리대출이 있음에도 불구하고 주택담보대출 내역이 없다고 나왔습니다.
알고보니 정부에서 제공하는 보금자리 대출은 유동화대출이기 때문에 인터넷으로 대출 갈아타기가 안된다고 하더라구요.
그러면 '유동화대출이 뭐지?' 라는 생각이 들었습니다. 이번 기회에 유동화대출에 대해 알아보았습니다.
아무래도 저와 같은 사람이 많을 것 같아서 유동화대출에 대해 좀 더 자세하게 소개해드리려고 해요.
목차 |
1. 유동화대출이란?
유동화대출이란 금융기관이 보유한 대출채권을 자산으로 묶어 증권으로 발행하고, 이를 투자자에게 팔아 자금을 회수하는 방식을 의미해요. 은행이 고객에게 돈을 빌려준 후 그 대출채권을 '상품'으로 만들어 제3자에게 팔고, 그 돈으로 다시 다른 사람에게 돈을 빌려줄 수 있도록 자금의 회전성을 높이는 금융기법입니다.
대표적인 유동화대출로는 정부에서 운영하는 특례보금자리대출, 디딤돌대출 등이 있고,
신규 아파트 입주 시 이용하는 집단대출이 이에 해당됩니다.
저는 이렇게 봐도 솔직히 잘 모르겠더라구요...
그래서 더 쉽게 예시를 들어서 설명해드릴게요.
철수는 친구 민수에게 돈을 10,000원을 빌려줬어요. 그런데 철수는 갑자기 아이스크림을 사먹고 싶어졌습니다. 그러나 민수에게 돈을 빌려주고, 민수는 나중에 돈을 갚겠다고 해서 지금 돈이 없어요.
그 때 영희가 나타나서 말합니다. "철수야, 민수가 나중에 너한테 10,000원 갚을 거지? 그럼 내가 너한테 10,000원을 줄게. 대신 민수가 나중에 갚을 돈은 내가 받는 걸로 할게!"
철수는 생각해보니 좋은 제안인 것 같습니다. 지금 당장 아이스크림도 살 수 있고, 민수한테 돈 받는 일도 영희가 해주니까요.
이게 바로 유동화의 개념입니다.
쉽게 말해서
| 대출을 준 은행 = 철수 돈을 갚아야 할 사람 = 민수 채권을 사서 대신 돈 받는 사람 = 영희 지금 돈이 필요한 철수에게 현금을 주고 미래의 돈을 민수에게 대신 받는 구조 = 유동화 |
2. 금융기관 입장에서의 유동화대출
금융기관에서는 이렇게 유동화대출을 하게 되면 여러 가지 장점이 있어요.
1) 자금 회수 용이
: 대출을 통해서 돈이 묶이지 않고, 유동화 증권 발행을 통해서 빠르게 자금을 다시 확보할 수 있습니다.
2) 리스크 분산
: 대출 채권의 위험을 투자자에게 분산시켜, 주실 리스크를 줄일 수 있습니다.
3) 회계상 자산 축소
: 자산을 유동화하면 장부상 대출채권을 줄일 수 있어 재무구조를 개선할 수 있습니다.
3. 유동화대출의 장점
저희같이 디딤돌 대출, 특례보금자리 대출, 집단 대출 같은 유동화대출을 이용하는 소비자의 입장에서 장점을 설명해드릴게요.
1) 보금자리론, 디딤돌 대출 등은 유동화 기반 대출이므로 고정금리
2) 대출 금리가 상대적으로 낮고 국가가 보증하는 안정성을 가지고 있습니다.
(디딤돌대출, 특례보금자리대출 등 정부에서 제공하는 대출) 유동화가 어려운 일반 주담대는 변동금리로 은행이 자체 리스크를 감당해야하므로 금리가 더 높을 수가 있습니다.
4. 유동화대출의 단점
이러한 유동화 대출에는 단점도 있는데요.
1) 복잡한 구조 : 증권화 과정이 복잡하고 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.
2) 투자자 리스크 : 금융위기 당시 미국의 서브프라임 모기지 사태처럼 부실대출이 유동화되면 전체 금융 시스템의 불안 요인으로 작용하기도 해요.
3) 대출조건의 경직성 : 유동화된 대출은 구조상 변동이나 조견건 변경이 어렵습니다. 대출 중도상환, 조건 변경 시 제한이 있을 수 있어요.
대출조건의 경직성으로 인해서 대출 중도상환과 대환 대출 갈아타기가 쉽지가 않습니다.
5. 유동화대출 대환 갈아타기 어려운 이유, 대출 갈아타기 위한 방법
앞서 설명드렸다시피 유동화대출의 복잡성으로 인해서 대출조건이 제한적이예요. 유동화대출이 구조상 변동이나 조건 변경이 어려워 대출 중도상환, 대출 갈아타기 대환 등이 어려워요. 특히 카카오톡, 토스, 네이버 등과 같이 인터넷으로 손쉽게 주택담보대출을 대환하려고 해도 대출 대환이 안됩니다. 그럼 어떻게 해야하느냐? 은행을 직접 방문해서 대환에 대해 알아봐야합니다. 인터넷으로는 안된다는 치명적인 단점이 있어요.
지금까지 유동화대출에 대해서 알아보았는데요. 조금 이해가 되셨나요? 주택담보대출 특례보금자리대출과 디딤돌대출, 집단대출이 왜 중도상환과 대출 갈아타기가 어려운지도 알 수 있었어요. 아무래도 큰 금액을 대출하다보니 소비자 입장에서 유동화 구조를 가진 대출은 금리안정성, 국가 보증, 장기 고정금리라는 장점이 있으므로 대출 상품을 선택할 때 이러한 구조를 이해하고 접근하면 좋을 것 같습니다.